Els preus astronòmics de l’habitatge a moltes zones dels Estats Units poden fer que la compra de casa sigui una experiència frustrant. Podeu comprar un fixador superior i rehabilitar-lo per menys del que gastareu en una casa comparable en perfecte estat. No obstant això, molts prestadors no finançaran una casa que necessiti molta feina. Aquí és on intervé el govern federal. Amb el programa Secció 203 (k) de l’Administració federal d’habitatge, podeu obtenir una hipoteca que cobreixi el cost de la vostra llar més les reparacions.
Passos
Primera part de 3: trobar una casa qualificada
Pas 1. Complir els requisits d’elegibilitat del prestatari
Per obtenir un préstec de 203 (k), heu de complir els mateixos requisits que tots els prestataris de qualsevol tipus de préstec FHA. En general, aquests requisits estan dissenyats per garantir que és menys probable que incompleu el vostre préstec.
- Els préstecs FHA són més fàcils d’aconseguir que les hipoteques tradicionals si teniu un crèdit deficient, però, tot i així, heu de tenir una puntuació mínima d’almenys 580, tret que sigueu capaç d’aconseguir un pagament inicial del 10%.
- Heu de ser un resident legal major de 18 anys amb un número vàlid de la Seguretat Social i tenir un historial laboral constant. Per exemple, podríeu qualificar si haguéssiu treballat per al mateix empresari durant els darrers dos anys de forma continuada o si no teniu períodes substancials d’atur entre llocs de treball.
Pas 2. Establiu el pressupost d’habitatge
Per al programa 203 (k), heu de ser capaços d’abonar com a mínim un 3,5%. Com més us pugueu permetre pagar, més baixos seran els pagaments mensuals de la vostra hipoteca. Un prestador aprovat us pot ajudar a explorar les vostres opcions.
El govern federal també disposa d’una calculadora en línia per al programa 203 (k) disponible a https://entp.hud.gov/idapp/html/f17203k-look.cfm. Podeu jugar amb diferents valors en aquesta calculadora per fer-vos una idea de quina casa us podeu permetre
Pas 3. Limiteu les vostres preferències
Segons el vostre pressupost, hauríeu de poder determinar aproximadament la mida de la casa i el terreny que desitgeu, així com qualsevol altra característica que busqueu a la propietat.
- Aquest abast també ha de tenir en compte la quantitat de treball que caldrà fer a la propietat perquè hi pugueu viure.
- Com que el programa 203 (k) es limita a les residències primàries, voleu comprar una casa a la zona que vulgueu. Consulteu mapes regionals i aneu a explorar per trobar els barris preferits als quals voleu orientar-vos. Cerqueu zones que millor satisfacin les vostres necessitats en termes d’escoles, desplaçaments raonables i accés al transport públic.
Pas 4. Treballar amb un agent immobiliari
Tot i que podeu cercar anuncis immobiliaris en línia pel vostre compte, un agent immobiliari tindrà informació més actualitzada i us podrà mostrar les cases que susciten el vostre interès.
- Entrevisteu diversos agents immobiliaris, si és possible, perquè pugueu comparar i contrastar per trobar la millor persona per a vosaltres. Estaràs estretament relacionat amb aquesta persona durant diversos mesos i hauràs de proporcionar-li molts detalls sobre la teva vida. Assegureu-vos que esteu còmodes amb ells.
- Idealment, voleu utilitzar un agent immobiliari que tingui experiència amb persones que han finançat una casa fixa amb una hipoteca FHA 203 (k). Comprendran el procés i el que cal fer per garantir la hipoteca.
Pas 5. Reuniu-vos amb el vostre assessor
Quan trobeu una casa que us agradi, el vostre agent immobiliari portarà un consultor FHA per treballar amb vosaltres. El vostre consultor es reunirà amb vosaltres i recorrerà la casa que vulgueu comprar i us ajudarà a completar un anàlisi preliminar de viabilitat.
- En molts casos, el vostre agent o representant hipotecari coordinarà la reunió entre vosaltres i el consultor.
- L'anàlisi preliminar de viabilitat descriu les reparacions a fer i estima el cost de les reparacions, així com una estimació del valor de mercat de l'habitatge. Aquest document és necessari perquè obtingueu prèviament la qualificació necessària per obtenir un préstec de 203 (k).
- Si el vostre agent immobiliari no us pot posar en contacte amb un consultor, aneu al lloc web de HUD o parleu amb algú d’una agència d’assessorament d’habitatge aprovada per HUD a prop vostre.
Part 2 de 3: Sol·licitud del vostre préstec
Pas 1. Poseu-vos en contacte amb un prestador aprovat per HUD
Podeu trobar una llista de prestadors aprovats al lloc web de HUD o passant per visitar la vostra oficina local més propera. Investigueu detingudament aquests prestadors, ja que el fet que només aparegui a la llista no vol dir que aprovi sovint els préstecs FHA.
Pas 2. Obteniu una estimació de les reparacions
No podeu augmentar l'import del vostre préstec un cop s'hagi aprovat, de manera que és imprescindible una estimació fiable i precisa abans de completar la sol·licitud. Utilitzeu un contractista aprovat per HUD per obtenir els resultats més ràpids.
- Si el vostre agent immobiliari no té cap contractista que prefereixin, consulteu el lloc web de HUD per obtenir una llista de contractistes aprovats a la vostra zona.
- En funció de l'abast de les reparacions necessàries, pot valer la pena obtenir més d'una estimació.
Pas 3. Completeu una avaluació
L’import total del préstec es basarà en el cost de l’habitatge en el seu estat actual més el cost de les reparacions, o bé el 110 per cent del valor estimat de l’habitatge després de les reparacions o completes.
- La FHA calcularà aquestes dues quantitats en funció dels valors en què es valora la casa per part d’un taxador certificat. L’import total del vostre préstec serà el menor d’aquests dos imports.
- L'import total del vostre préstec també pot estar limitat pels límits màxims d'hipoteca de la FHA. Aquests varien segons l'estat i el comtat.
Pas 4. Firma un contracte de compravenda
Abans de començar el procés de sol·licitud del vostre 203 (k), necessiteu un contracte de venda per a la casa. El contracte ha d’incloure una clàusula que estableixi que la venda depèn de la vostra capacitat per obtenir finançament a través del programa 203 (k).
Podeu signar el contracte de compravenda abans o després de completar l'avaluació. Tanmateix, si espereu fins que es realitzi l'avaluació, només teniu 120 dies per signar un contracte de venda. En cas contrari, haureu de fer una nova avaluació
Part 3 de 3: Tancament a casa
Pas 1. Contractar un contractista
Totes les reparacions finançades pel vostre préstec 203 (k) han de ser completades per un contractista autoritzat. En la majoria dels casos, té sentit contractar el contractista que us ha proporcionat el pressupost original sobre el cost de les reparacions.
- Idealment, voleu un contractista que tingui experiència en la reparació de cases per a un habitatge finançat a través del programa FHA 203 (k). No podeu signar els vostres documents finals de préstec fins que no hàgiu contractat un contractista, de manera que no posponeu.
- Tot i que hi ha contractistes aprovats per HUD, el departament no recomana ni certifica contractistes individuals. Entrevista els contractistes a fons i comprova les seves referències. Parlar amb propietaris que ja han treballat anteriorment amb el contractista us donarà una bona idea de com és treballar amb ells.
- El contractista treballarà a casa i als voltants fins a sis mesos. Especialment si teniu previst viure a la casa mentre es produeixen les reparacions, la personalitat i disposició del contractista poden ser tan importants com els seus antecedents i ètica de treball.
Pas 2. Espereu l’aprovació final
El vostre assessor, agent immobiliari i prestador treballaran amb vosaltres per completar els tràmits per sol·licitar el programa FHA 203 (k), així com reunir tota la documentació que necessiteu.
- L’assegurador del préstec pot incloure determinades condicions que s’han de complir per obtenir el finançament. Aquestes condicions us les explicarà el vostre prestador o el vostre assessor.
- Si hi ha condicions que cal complir (com ara el pagament d’una bestreta), haurà de complir-les abans de poder signar els documents del préstec i tancar la casa nova.
Pas 3. Completeu la compra
Un cop aprovat el vostre préstec, tindreu reunions amb el vostre prestador per signar el contracte de préstec. Quan els fons estiguin al seu lloc, us reunireu amb el venedor per finalitzar la venda i prendre la propietat de la vostra casa.
Si no us podreu moure a la casa de seguida, tingueu-ho en compte quan pressuposteu els costos de l’habitatge. Encara heu de pagar pagaments hipotecaris a la casa, encara que encara no hi pugueu viure
Pas 4. Feu les reparacions a temps
Cal invertir almenys 5 000 $ dels diners que superin el preu de compra de la vostra llar en reparacions. Aquestes reparacions s’han de completar dins dels sis mesos següents a la data de tancament de la casa.
- Les reparacions que s’han d’acabar en un termini de sis mesos inclouen les reparacions necessàries per actualitzar la casa o fer-la habitable. El termini de sis mesos no s'aplica a les reparacions cosmètiques, com ara la pintura o la instal·lació d'un tipus de sòl concret.
- La quantitat de diners destinada a cobrir les reparacions es col·locarà en un compte de dipòsit en nom vostre. El contractista rep el 50 per cent del cost de les reparacions per endavant. Un cop finalitzada l’obra, es pagarà la factura restant del contractista.
- Intenteu evitar pagar per millores que no aportin un valor significatiu a la vostra llar. Tracteu les reparacions com una inversió.
Pas 5. Programeu la vostra inspecció final
Un cop el vostre contractista hagi acabat totes les reparacions necessàries, la FHA enviarà al vostre consultor per inspeccionar el resultat final. Un cop s'hagi pagat el contractista i s'hagi aprovat l'obra, es tancarà el compte de dipòsit.