És possible que hagueu trobat la casa dels vostres somnis, però el vostre crèdit no és prou elevat per optar a un préstec o no teniu cap estalvi per a un pagament inicial. No us preocupeu, és possible que un contracte d’arrendament amb opció de compra sigui perfecte per a vosaltres. Amb aquest acord, pagueu el lloguer i teniu l’opció de comprar la propietat al cap d’uns anys. Alguns dels lloguers que pagueu es destinaran al vostre pagament inicial i, com a bonificació, tindreu temps de netejar el vostre crèdit abans de buscar una hipoteca.
Passos
Part 1 de 4: Trobar un habitatge de lloguer per comprar
Pas 1. Comproveu si hi ha cases al vostre barri
Els propietaris solen anunciar les seves cases com a arrendament propi. Circuleu i observeu els senyals. Normalment, al rètol s’indica el preu de compra i el lloguer mensual. Consulteu tots els barris als quals voleu viure.
Pas 2. Demaneu al venedor que consideri un contracte d’arrendament propi
Molts venedors mai no han pensat en arrendar la seva casa a un comprador potencial. No obstant això, si el mercat és lent, podrien considerar-ho. Si trobeu una casa que us agrada, pregunteu al venedor si està obert a un acord de lloguer pròpia.
Cerqueu llocs web per veure si una casa ha estat al mercat des de fa més de sis mesos. Si és així, és possible que el propietari vulgui guanyar-hi diners, de manera que un acord de lloguer a propietat pot ser perfecte
Pas 3. Contractar un agent immobiliari
Els agents solen conèixer llistats de propietat. També poden conèixer propietats que han estat al mercat des de fa molt de temps. Cerqueu un agent immobiliari en línia o a la vostra agenda telefònica i organitzeu una consulta.
Pas 4. Cerqueu en línia
Llocs web com IRentToOwn i HousingList contenen llistats de lloguer a propietat. Haureu de pagar una quota de subscripció per utilitzar molts d’aquests llocs web. Tot i això, és una bona opció si no podeu trobar res tot sol i no voleu contractar un agent.
Part 2 de 4: Investigar la casa i el propietari
Pas 1. Comproveu per què el propietari ven
Les bones raons són que el propietari ha comprat una casa nova i necessita llogar la propietat actual o que es preparen per mudar-se a una feina. Quan mireu la casa, podeu preguntar-vos de manera directa per què venen.
- Escolteu els senyals que el propietari té problemes econòmics. Per exemple, poden ser vagues o insistir en la necessitat d’aconseguir que algú a casa sigui ràpid.
- Si el propietari fa fallida mentre contracteu un contracte d’arrendament, probablement perdrà la casa i també us expulsaran al mateix temps. Per aquest motiu, voldreu un venedor que sigui financerament estable.
Pas 2. Executeu una comprovació de crèdit
Demaneu permís al propietari. Podrien protestar, però expliquen les vostres preocupacions i es neguen a seguir endavant fins que no feu un control. Podeu posar-vos en contacte amb Experian, Equifax o TransUnion per executar la comprovació.
Cerqueu una gran quantitat de deutes, com ara targetes de crèdit o comptes de cobrament màxims. Són signes d’angoixa financera
Pas 3. Analitzeu els registres fiscals
Podeu obtenir registres de l’impost sobre la propietat a l’oficina de l’assessor fiscal. Assegureu-vos que la persona amb qui heu estat treballant sigui el propietari. De vegades, els estafadors pretenen tenir una casa on ni tan sols han viscut.
- També podeu comprovar si s’han posat embargaments fiscals a la propietat. Els embargaments fiscals són enormes banderes vermelles, de manera que si en trobeu alguna, marxeu.
- Cerqueu també altres embargaments, com ara embargaments de mecànics o embargaments posats a la propietat per algú que va guanyar una demanda contra el propietari.
Pas 4. Preste atenció a les banderes vermelles
Molts estafadors busquen un comprador crédul, de manera que us heu de protegir. Busqueu els signes següents que un contracte d’arrendament pròpia és ombrívol:
- El venedor vol cobrar el lloguer per sota del mercat.
- El venedor no vol comprovar el vostre historial de crèdit.
- Se us cobrarà una tarifa de sol·licitud.
- No podeu entendre l’arrendament i el venedor no vol respondre a les vostres preguntes.
Pas 5. Obteniu una avaluació
Voleu saber quant val la casa, en cas que accepteu comprar-la al final del període d’arrendament. Obteniu una referència a un taxador del vostre agent immobiliari. També podeu cercar al directori de l’American Society of Appraisers.
Els costos varien en funció de la vostra ubicació i de la mida de la casa. Obteniu un pressupost abans de contractar el taxador
Pas 6. Feu inspeccionar la casa
Descobriu ara defectes greus (o menors) a la llar. Seria una pena llogar durant dos anys i després descobrir que la casa té un defecte estructural important. El vostre agent immobiliari us pot recomanar un inspector, que probablement cobrarà entre 300 i 600 dòlars per una inspecció.
Pas 7. Reviseu l'informe del títol
Un informe sobre el títol us indicarà el temps que el venedor ha estat propietari de la casa. Idealment, el venedor haurà viscut a la llar durant diversos anys. Algú que hagi estat propietari de la casa durant molt de temps hauria d’haver acumulat recursos propis a la casa i probablement sigui més estable.
Poseu-vos en contacte amb una companyia d’assegurances de títol per obtenir una còpia de l’informe de títol
Pas 8. Comproveu si podreu obtenir una hipoteca més endavant
Ara no necessiteu una hipoteca mentre llogueu. Tanmateix, en necessitareu més tard, si decidiu comprar la casa al final del període d’arrendament. Assegureu-vos que el vostre crèdit no sigui tan dolent que no podreu qualificar-vos.
- Un corredor d’hipoteques pot revisar el vostre historial creditici i predir si podreu obtenir una hipoteca en un parell d’anys.
- És possible que també tinguin consells per millorar el vostre crèdit provisionalment.
Part 3 de 4: Negociació d'un contracte
Pas 1. Negocieu el preu de compra
El vostre contracte haurà d’identificar quant pagareu si opteu per comprar la casa després del període d’arrendament. En general, hi ha dues maneres d’establir el preu:
- Podeu posar el preu al vostre acord. Normalment, fixareu el preu una mica més alt que el valor de taxació de l’habitatge per tenir en compte l’augment dels preus de l’habitatge. Això és arriscat. El mercat immobiliari pot caure en el moment que es prepari per comprar l’habitatge, però encara haurà de pagar l’import del contracte.
- Alternativament, podeu decidir fixar un preu quan finalitzi l’arrendament. Per exemple, podeu fer una segona avaluació en aquest moment.
Pas 2. Pagueu l'opció
L'opció us dóna el dret exclusiu de comprar la casa durant el període de l'opció. Haureu de pagar per aquest privilegi, normalment el 3% del preu de compra. Per exemple, si el preu de compra és de 150.000 $, és probable que pagueu uns 4.000 €.
Normalment, l'import de l'opció es compensa amb el preu de compra. Tanmateix, si finalment no voleu comprar la casa, perdreu l'opció de pagament
Pas 3. Determineu la durada del contracte d'arrendament
Els contractes d’arrendament pròpia solen durar de dos a cinc anys. Tot i això, hauria de durar el temps que necessiteu per millorar el vostre historial de crèdit, de manera que pugueu obtenir una hipoteca si opteu per comprar.
Consulteu el vostre historial de crèdit. Alguna informació negativa, com ara els comptes de cobrament, no cau durant set anys. Assegureu-vos que el termini del contracte d’arrendament no finalitzi abans que aquesta informació negativa caigui
Pas 4. Negocieu el lloguer mensual
L’import normalment és superior al tipus de mercat. Aquest excés s'anomena "prima de lloguer" i s'acumula mentre lloga. Si decidiu comprar la casa, la prima de lloguer s’aplicarà al preu de compra.
- Per exemple, el lloguer del mercat pot ser d’1.000 $. Tot i això, pagareu 1 250 $ al mes. Si els 250 $ addicionals s’acumulen durant tres anys, tindreu 9.000 $ per aplicar al preu de compra.
- Si no seguiu endavant i compreu la casa, normalment perdeu aquesta prima de lloguer.
- Deseu còpies dels xecs de lloguer, ja que facilitaran el procés hipotecari.
Pas 5. Dividiu les responsabilitats de manteniment
Com a inquilí, no us heu de fer responsable de tot el manteniment. Tot i així, és possible que hagueu de ser responsable d’un manteniment menor. Tingueu molt clar al contracte qui s’encarregarà de què. Penseu en el següent:
- Manteniment rutinari, com ara ratllar fulles i tallar la gespa. Normalment, el llogater és el responsable.
- Reparacions importants, com ara arreglar un sostre amb fuites o substituir un escalfador trencat. Normalment, el propietari és el responsable.
- Impostos sobre la propietat. Normalment, el propietari ha de ser el responsable.
- Assegurança. Hauríeu de tenir l’assegurança del llogater i el propietari.
Pas 6. Reviseu el contracte
El venedor o comprador pot redactar el contracte. Si teniu la responsabilitat, podeu utilitzar un contracte de mostra en línia o contractar un advocat. Com a mínim, hauríeu de tenir un advocat que estudiés el contracte. Poseu-vos en contacte amb el vostre col·legi d’advocats més proper per obtenir una derivació a un advocat.
- Si el venedor va redactar el contracte, presteu especial atenció a si l'acord és una "opció d'arrendament" o una "compra d'arrendament". En un contracte de compra d’arrendament, heu de comprar la casa quan finalitzi el període d’arrendament. El venedor pot demandar-lo si es nega.
- En lloc de comprar un contracte d’arrendament, obtingueu una opció d’arrendament que us ofereix l’opció de comprar.
Part 4 de 4: Comprar la casa
Pas 1. Netejar el crèdit
Probablement necessiteu una hipoteca per comprar la casa, així que consulteu el vostre historial creditici. Obteniu còpies gratuïtes dels vostres informes de cadascuna de les tres agències nacionals d'informes de crèdit i comproveu-los si hi ha errors. Per exemple, un compte d'un ex-cònjuge podria aparèixer com a vostre.
Poseu-vos en contacte amb l'agència d'informes que tingui la informació incorrecta i contrateu-la
Pas 2. Comproveu la vostra puntuació de crèdit
Per optar a una hipoteca convencional, necessiteu una puntuació d’aproximadament 640. Si la vostra puntuació és massa baixa, intenteu augmentar-la pagant de manera agressiva els deutes, en particular els de la targeta de crèdit. Podeu obtenir una còpia de la vostra puntuació de crèdit d'una de les maneres següents:
- Utilitzeu un lloc web gratuït, com Credit.com.
- Pagueu la vostra puntuació FICO a www.myfico.com.
- Reuniu-vos amb un assessor d’habitatge o un assessor de crèdit, que us pot obtenir la puntuació.
- Consulteu els comptes de les vostres targetes de crèdit en línia o els extractes mensuals de la vostra targeta.
Pas 3. Exerciteu la vostra opció
Abans que finalitzi el període d’arrendament, haureu de comunicar-li al propietari si teniu intenció de comprar la casa. Consulteu el contracte per veure com heu de notificar-los. Si encara no esteu preparat per comprar, haureu de parlar amb el propietari sobre l’ampliació del contracte d’arrendament.
Pas 4. Obteniu una aprovació prèvia per a una hipoteca
Un prestador hipotecari analitzarà les vostres finances (actius, ingressos i obligacions de deutes mensuals). Heu d’emplenar una sol·licitud i proporcionar documentació, com ara els extractes bancaris i el comprovant d’ingressos. Si el prestador l’aprova, us enviarà una carta explicant la quantitat que podeu demanar en préstec.
Busqueu la prèvia aprovació dos o tres mesos abans de tenir la intenció de tancar a la casa. Després de 90 dies, l'aprovació ja no és vàlida
Pas 5. Tanqueu la vostra nova llar
El procés de tancament és llarg. El vostre prestador voldrà un informe d’avaluació, inspecció i títol. Haureu de revisar qualsevol divulgació del venedor sobre defectes a la casa. Si tot va bé, hauríeu de tancar uns 45 dies després d’exercir la vostra opció.
Consells
- Penseu en altres opcions abans d’acordar un contracte d’arrendament pròpia. Reuniu-vos amb un conseller d’habitatge certificat per HUD per parlar de totes les opcions possibles, inclosos els programes governamentals que ajudin els inquilins a convertir-se en propietaris.
- Feu pagaments de lloguer oportuns. Amb alguns contractes, perdreu totes les primes de lloguer acumulades si us perdeu fins i tot un sol pagament mensual.