Els compradors poden cometre molts errors en comprar una casa, però es poden evitar amb moltes investigacions i planificació. Si busqueu una llar, hi ha diverses coses que heu de saber abans de perdre temps i diners valuosos. Al cap i a la fi, comprar una casa pot ser la inversió més gran que realitzareu a la vostra vida. Informeu-vos sobre què podeu esperar i com navegar per les trampes habituals perquè pugueu avançar en la compra de la vostra casa dels somnis.
Passos
Part 1 de 4: Ordenar les vostres finances
Pas 1. Conegueu el vostre límit i prepareu-vos per comprar
Tots hem sentit a dir que "els ulls són massa grans per a les nostres butxaques", de manera que, abans que us enamoreu d'una propietat, assegureu-vos que teniu configurat el finançament. Els prestataris sense experiència o aquells que són impulsius de manera natural haurien de tenir molta cura. Una cosa és gastar excessivament en comprar un vestit, però una altra cosa és comprar una casa.
- És una bona idea tenir prèvia aprovació d’un préstec abans de començar la cerca de propietats. D'aquesta manera, teniu un límit d'observació i podeu evitar assumir massa deutes.
- Per obtenir una aprovació prèvia, consulteu un prestador per discutir les vostres opcions de préstec i el vostre pressupost. A continuació, el prestador comprovarà el vostre crèdit. Necessitareu proves d’ingressos, proves d’actius, bon crèdit (normalment 620 o superior) i proves d’ocupació.
-
Familiaritzeu-vos amb els diferents tipus de préstecs disponibles. Els préstecs VA, FHA i convencionals estan disponibles a través de bancs i altres prestadors aprovats.
- Els préstecs d'AV estan garantits per l'Administració de veterans (VA) i estan disponibles per a veterans, membres actuals de les Forces Armades dels Estats Units o cònjuges supervivents elegibles. Un dels avantatges dels préstecs VA és que no requereixen cap pagament inicial.
- Els préstecs FHA estan garantits per l’Administració Federal de l’Habitatge (FHA). Tothom pot sol·licitar aquests préstecs i sovint ofereixen bons beneficis, com ara baixos costos de tancament i baixos pagaments inicials. Tanmateix, hi ha un límit quant es pot demanar en préstec.
- Els préstecs convencionals no estan recolzats pel govern com els préstecs VA o FHA, de manera que poden ser més difícils de garantir. Si teniu un bon crèdit, un ingrés estable i us podeu permetre un pagament inicial, hauríeu de ser elegible per a un préstec convencional. Ara podeu obtenir un préstec convencional amb un ingrés mínim del 3%.
- Els préstecs USDA són préstecs convencionals que no requereixen cap caiguda de diners. Visiteu el lloc web de l'USDA per obtenir més informació. Tenen diversos programes i poden ser molt útils.
- Assegureu-vos que l’originador del préstec hipotecari vegi el vostre informe de crèdit i els documents d’ingressos i actius per verificar tota la informació abans d’emetre una aprovació prèvia. No voleu cap pre-qualificació no informada. Això podria comportar problemes de deute més endavant.
Pas 2. Assegureu-vos que la vostra puntuació de crèdit sigui prou alta
Els prestamistes consulten les principals agències d'informació de crèdits abans de completar una sol·licitud de préstec. Un mal crèdit pot resultar en tipus d’interès més elevats o rebutjar sol·licituds de préstecs i evitar que tingueu la casa dels vostres somnis. Preneu mesures per augmentar la vostra puntuació de crèdit i suprimiu qualsevol informació errònia dels vostres informes de crèdit.
- Investigueu la vostra qualificació creditícia un parell de mesos abans de sol·licitar un préstec. Això us donarà temps per reparar els errors que es puguin produir al vostre informe de crèdit.
- Podeu obtenir un préstec FHA si la vostra puntuació de crèdit és inferior a 580, però haureu de pagar un pagament inicial superior. L'AV no té cap requisit per obtenir puntuacions de crèdit, però la majoria dels prestadors privats buscaran una puntuació de 620 o superior. Per a un préstec convencional, la vostra puntuació hauria de ser 740 o superior.
- Normalment podeu augmentar la vostra puntuació de crèdit baixant els saldos de la vostra targeta de crèdit o pagant altres deutes. Tanmateix, si teniu un deute antic, espereu fins que el pugueu pagar íntegrament. Un pagament parcial d’un deute antic només farà que el deute sigui més rellevant. Com més rellevant és un deute, més pes es dóna a l’hora de determinar la seva puntuació de crèdit. L'única vegada que heu de fer un pagament parcial és si ja esteu en un acord de pagament o se us demana que el pagueu. En cas contrari, hauríeu d’esperar fins que tingueu tots els diners necessaris per pagar íntegrament.
- Comproveu la puntuació de crèdit en un lloc web gratuït d'informes de crèdit, com ara www.creditkarma.com.
Pas 3. No suposeu que els actius substituiran els ingressos
Quan tingueu en compte quina llar us podeu permetre, coneixeu la vostra capacitat d’endeutament. Aquesta xifra es basa en la vostra capacitat d’obtenir ingressos, no en els béns que teniu; tanmateix, si teniu una gran quantitat d’actius, podeu vendre alguns dels actius per fer un pagament inicial més gran a una casa. Això reduirà els vostres pagaments.
Pas 4. Mai no subestimeu els costos que comporta comprar un immoble
Els compradors per primera vegada poques vegades entenen quants costos addicionals comporten la propietat d’una casa. Consulteu amb el vostre agent immobiliari i el vostre prestador hipotecari per fer-vos una idea de quines comissions addicionals assumireu. Recordeu pressupostar el següent a l'hora de configurar el finançament:
- Assegurança de propietaris
- Taxa de taxació
- Impostos sobre la propietat
- Desplaçament de costos
- Comissions de depòsit en garantia
- Altres taxes i impostos, si escau.
- Els costos de tancament de tot tipus de préstecs solen representar el 3,5 i el 4% del preu de compra.
Pas 5. Compreneu les opcions de la vostra hipoteca
Podeu seguir la ruta tradicional i pagar aproximadament el 20% del valor de la casa com a pagament inicial o finançar més compres alhora amb un pagament inicial més petit. Tingueu en compte que l’estalvi per a un pagament inicial més gran encara es considera la ruta més segura i sempre és més barat per a vosaltres.
- S’han acabat els dies en què havíeu d’estalviar un 20% d’anticipació per poder ser propietari de la vostra casa dels somnis. En alguns casos, podeu demanar prestat fins al preu total de la propietat, cosa que significa que no haureu de passar anys estalviant un pagament inicial abans de comprar.
- Tanmateix, si deixeu menys del 20% del preu de compra, és probable que se us demani una assegurança d'hipoteca privada (PMI), que no és barata. Això protegeix el prestador, no vosaltres. Evitar el PMI fent un pagament inicial del 20% se sol considerar una bona inversió. És possible que també hàgiu de pagar comissions de tancament més altes o un tipus d’interès més elevat del vostre préstec.
- No es requereix cap pagament inicial per a un préstec de VA. Un préstec FHA requereix un pagament inicial mínim del 3,5% si el vostre crèdit és igual o superior a 580. Si la vostra puntuació és inferior a 580, cal un pagament inicial del 10%.
Pas 6. Esbrineu la vostra estratègia d’amortització
Si us podeu permetre el luxe de fer més que els vostres pagaments hipotecaris programats, feu-ho. Amb els interessos calculats diàriament i cobrats mensualment, els pagaments més grans o més freqüents reduiran l'import i la durada de la vostra hipoteca. En general, assegureu-vos que espereu tenir uns ingressos prou estables per pagar la hipoteca durant la vida del préstec.
Pas 7. Penseu en el valor de revenda
Fins i tot si no esteu pensant en mudar-vos durant un temps, recordeu que la vostra situació sempre pot canviar i que podreu triar o veure’s obligat a vendre. Penseu en com podríeu vendre la casa en aquesta situació. Aniria ràpidament si es tornés a posar al mercat?
A més, penseu a comprar una casa que valgui més en el futur, potser en una zona de creixement o un barri de nova promoció
Part 2 de 4: Treballar amb professionals
Pas 1. Cerqueu un agent qualificat
Trieu un agent immobiliari que tingui temps per respondre a totes les vostres preguntes i proporcionar-vos informació útil sobre la compra de la vostra casa. Assegureu-vos de triar també un agent amb qui us sentiu còmode i de confiança. Demaneu recomanacions a amics i familiars.
- Atès que l'agent de cotització treballa per aconseguir que el venedor tingui el preu més alt possible, hauríeu de trobar el vostre propi agent qualificat per tenir cura dels vostres interessos. Tot i que alguns agents representaran tant el venedor com el comprador, això pot suposar un desavantatge per a vosaltres i probablement no us estalviarà diners.
- Els serveis d’un agent del comprador o d’un assessor immobiliari solen ser pagats pel venedor, tret que s’indiqui el contrari als vostres documents. T’assessoraran sobre l’edat i la solidesa de la llar i et poden ajudar a investigar. Poden mostrar estadístiques com el temps que normalment es triga a vendre una casa, el nombre de dies que solen haver-hi al mercat i els preus dels habitatges.
Pas 2. Col·laboreu amb el vostre agent per satisfer les vostres necessitats
Doneu al vostre agent tota la informació possible sobre les vostres necessitats i desitjos. Això els ajudarà a trobar les millors cases per a vostè. Un cop hàgiu començat a mirar cases potencials, no deixeu que el vostre agent us converti en allò que no voleu. Recordeu les vostres necessitats i recordeu-les al vostre agent si cal.
Pas 3. Seleccioneu el vostre intermediari o prestador hipotecari amb molta cura
Assegureu-vos d’investigar diversos prestamistes hipotecaris de la vostra zona i trobar les millors tarifes possibles. Feu preguntes sobre qualsevol part del procés de préstec que no entengueu i demaneu-li al corredor que us faci un seguiment si cal. Assegureu-vos que esteu tan a gust amb el vostre prestador com amb el vostre agent immobiliari.
Quan seleccioneu un prestador, també tingueu en compte si la propietat necessitarà reparacions. No tots els prestamistes prestaran préstecs per a propietats que necessitin una rehabilitació, així que consulteu amb el prestador si poden fer una retenció en dipòsit per reparacions si hi ha problemes amb el finançament
Pas 4. Fer inspeccionar la casa per un inspector de bona reputació
Tot i que el venedor ja ha valorat la casa, voldreu contractar el vostre propi inspector per fer una revisió exhaustiva de la casa. L’inspector detectarà problemes a tota la casa. Això us permetrà negociar un preu més baix amb el venedor.
- En la majoria de les circumstàncies, la inspecció es completa abans de la valoració. Fins i tot si el venedor ha valorat la casa, el prestador del comprador requerirà la seva pròpia taxació. La inspecció de l’habitatge sol ser menys costosa que la valoració, i la valoració sol tenir un període de contingència més llarg, de manera que la inspecció generalment es fa primer. Si l’acord falla a causa d’un informe d’inspecció deficient, no caldria demanar una taxació.
- Tot i que l’inspector assenyalarà problemes amb la propietat, haureu d’obtenir pressupostos per a les reparacions d’un contractista de confiança, un reparador de climatització, un teulat, un lampista o un altre comerciant. L’inspector no us proporcionarà estimacions de costos.
- Obteniu recomanacions d’inspectors del vostre agent de béns arrels o amics que hagin comprat cases a la zona.
Part 3 de 4: investigar la casa
Pas 1. Penseu en la casa racionalment
Molts compradors cometen l’error d’ignorar els grans defectes d’una propietat simplement perquè compleix perfectament un dels seus desitjos. Potser la casa té una base inestable, però el jardí i la cuina són perfectes. Feu un pas enrere i respireu, sospesant els avatars i les baixes d’una propietat amb el cap fresc abans d’instal·lar-vos en una propietat. En cas de dubte, parleu-ho amb amics o familiars.
- És possible que vulgueu parlar amb un constructor abans de comprar una casa. Depenent del mercat, és possible que pugueu construir una casa nova per aproximadament el mateix cost que una casa usada.
- Pot ajudar a tractar la casa com una inversió. Tingueu en compte el valor que obteniu i el valor de revenda que podeu recuperar.
Pas 2. Avaluar la ubicació i l'entorn de la casa
Investigueu les zones on es troben les vostres cases potencials. Assegureu-vos que tinguin totes les comoditats que necessiteu. Assegureu-vos que siguin prou segurs. Penseu en la quantitat de temps que trigareu a arribar a la feina o a escoles properes. Penseu en el següent:
- La il·luminació i l’estat d’ànim de la llar, el carrer i el barri a la nit
- Escolta els veïns sorollosos.
- El transport públic està a poca distància?
- Les vostres necessitats de vida i socials s’ofereixen adequadament a la zona?
- Investigueu l'àrea a llocs web de béns arrels.
- Cerqueu parcs o zones recreatives properes.
- Vigileu la informació sobre les tendències de la zona.
- Consulteu els llocs web dels ajuntaments i serveis. La vostra zona té el que busqueu?
Pas 3. Mantingueu els ulls oberts per detectar defectes o danys a la propietat
Si són o no coses que creieu que podeu solucionar, negocieu un preu més baix per compensar el cost de les reparacions. El més probable és que el vostre inspector detecti i us mencioni aquests defectes o danys. Però aneu a la recerca de qualsevol cosa inesperada per si mateix, per si hi ha alguna cosa més sobre la qual vulgueu preguntar. Assegureu-vos de presentar qualsevol dubte que tingueu abans de signar els documents de tancament.
Obteniu les reparacions acordades per escrit i reviseu-les per assegurar-vos que arriben al contracte final abans de signar-les
Pas 4. Vegeu els canvis fàcils que podeu fer
Un gran error sovint comès pels compradors d’habitatges és rebutjar un bon ajustament simplement perquè no els agradava cap element de la casa, per exemple els colors de la pintura o el tipus d’armaris a la cuina. Reconèixer la diferència entre les coses fàcils de canviar i les que no ho són. Mireu els "ossos" de la casa, com ara el disseny, les finestres i altres elements que serien difícils i costosos de canviar. Si són bones, podeu canviar la resta segons les vostres necessitats.
Pas 5. Tingueu en compte el cost de les addicions o canvis que vulgueu fer
Si escolliu una casa amb la intenció de fer-hi canvis importants, tingueu en compte el preu de fer-la prèviament. Fins i tot és possible que vulgueu contractar un contractista i obtenir una estimació del que podria costar la vostra incorporació. No voleu entrar a la nova casa només per descobrir que no us podeu permetre els canvis que volíeu fer. Incorporeu-los al vostre pressupost abans de comprar.
Part 4 de 4: Negociació i tancament de la venda
Pas 1. Intenteu mesurar la motivació del venedor
Preneu-vos un moment per considerar la perspectiva del venedor, que us pot donar una idea de la motivació que tenen per vendre la seva casa. Penseu en coses com el temps que la casa ha estat al mercat, l'estat del mercat immobiliari local i qualsevol altra informació que pugueu obtenir sobre el venedor. Si descobriu que ja han acceptat un lloc de treball en un altre estat i que volen mudar-se, o estan en bancarrota o si acaben de divorciar-se, és possible que el venedor estigui disposat a acceptar un preu més baix perquè només vull que la casa se les tregui les mans. Aquest tipus d’informació us pot proporcionar més capacitat de negociació.
Dit això, intenteu no donar al venedor el mateix avantatge. No renuncieu a massa informació sobre vosaltres mateixos ni sobre la vostra vinculació amb la casa
Pas 2. Porteu la vostra investigació
Utilitzeu la informació que vau recollir durant la investigació de la casa i la seva ubicació per negociar un preu. Coses com ara els preus de venda d’habitatges comparables, el coneixement de les reparacions que haureu de fer i la comunitat us pot ajudar a provar de determinar el preu. Com més informació tingueu, millor.
Pas 3. No us deixeu atrapats en les negociacions
És possible que es perdi la casa dels seus somnis si es fa massa tossut durant les negociacions. Deixa de costat el teu ego i pensa en les coses importants: t’agrada molt la casa? El preu encara s’adapta al vostre pressupost? Has provat de negociar? Si voleu que el venedor baixi el preu no pel vostre pressupost, sinó perquè voleu sentir-vos bé amb les vostres habilitats de negociació, deixeu-ho i accepteu l'oferta. No us perdeu una casa fantàstica perquè teniu massa orgull per pagar una mica més del que esperàveu.
Si el venedor no negocia fins a un preu que estigui dins del vostre pressupost, és correcte marxar
Pas 4. No contracteu cap altre préstec abans de tancar l'acord
El prestador comprovarà el vostre crèdit abans del tancament per assegurar-se que no hagi canviat res després d’aprovar el préstec. És possible que vulgueu contractar un préstec per moblar el vostre cotxe o fer una altra gran compra, però espereu fins que es tanqui l’oferta. Un nou préstec al vostre informe de crèdit pot posar en risc el vostre préstec per a habitatge.
Vídeo: mitjançant aquest servei, es pot compartir informació amb YouTube
Consells
- No us molesteu si s’aconsegueix una oferta. Hi apareixerà una altra propietat adequada.
- Col·laboreu amb el vostre agent de béns arrels i amb un advocat immobiliari per assegurar-vos que les contingències necessàries apareixen als vostres documents de compra per tal que us protegeixi.