Gràcies a la ferotge competència entre els prestadors, a una vertiginosa gamma d’opcions hipotecàries i a les polítiques governamentals per animar els compradors d’habitatges, més persones que mai van poder comprar cases abans de la recessió. Malauradament, l’augment de la propietat ha estat acompanyat d’unes elevades taxes d’execució hipotecària, sobretot durant la recessió. Només un parell de pagaments hipotecaris perduts poden iniciar els procediments d’execució hipotecària i, abans que ho sàpiga, se us pot retirar la vostra llar. Si us amenaça amb l'execució hipotecària, és possible que pugueu evitar aquest escenari, però heu d'actuar ràpidament.
Passos
Primera part de 3: organitzar les vostres finances
Pas 1. Feu que el pagament de la vostra hipoteca sigui la vostra màxima prioritat
Normalment, els prestadors poden iniciar el procés d’execució hipotecària després de tres a cinc mesos de falta de pagaments. Això vol dir que hauríeu de fer el pagament total de la vostra hipoteca abans de pagar deutes no garantits, com ara targetes de crèdit, factures d’hospital, factures mèdiques, deutes de l’IRS i pagaments de préstecs estudiantils.
Si es queda enrere en altres comptes, és possible que comenceu a rebre trucades dels cobradors de deutes. Deixar-se enrere d’aquests deutes pot fer que s’acumulin comissions i es pugui danyar el crèdit, però les conseqüències no són tan greus com quedar-se enrere en la seva hipoteca
Pas 2. Ajusteu el vostre nivell de vida
Avalueu la vostra despesa mensual i busqueu zones on podeu reduir-les.
- Redueix les compres electives, com menjar fora, roba, electrònica, aficions i entreteniment.
- Penseu en la possibilitat de contractar un company de pis per compensar el pagament mensual de la vostra hipoteca.
- Si el vostre altre significatiu té un vehicle o teniu accés a un bon transport públic, penseu a vendre el vostre cotxe.
Pas 3. Obteniu ajuda per gestionar les vostres finances
Podeu beneficiar-vos d’un programa d’assessorament creditici o de gestió de deutes que inclogui assessorament en matèria d’habitatge. Un assessor us pot ajudar a entendre millor quines opcions d’ajuda al deute hi ha disponibles, a ajudar-vos a gestionar les vostres obligacions i a desenvolupar un pla personalitzat per superar els moments econòmics difícils.
- Poseu-vos en contacte amb el vostre prestador i pregunteu si tenen un programa d’assessorament creditici.
- El Departament de Justícia dels Estats Units manté una llista d’assessors de crèdit aprovats per estat amb els quals podeu contactar per obtenir ajuda.
- Pregunteu a la vostra autoritat local d’habitatge, cooperativa de crèdit, organització sense ànim de lucre o servei d’extensió si ofereixen assessorament sobre deutes.
Pas 4. Conegueu els vostres drets
Consulteu amb un advocat per saber quins són els vostres drets quan s’enfronta a una execució hipotecària. Hi ha dos tipus d’execució hipotecària. Si teniu una escriptura de confiança, el procés d'execució hipotecària seguirà un patró particular que es guia per les lleis federals i estatals. Si teniu una hipoteca en lloc d'una escriptura de fideïcomís, l'execució hipotecària ha de ser una execució hipotecària judicial. En aquest cas, el prestador haurà d’anar al jutjat per recuperar la propietat.
- En una execució hipotecària judicial, tindreu un any per amortitzar el vostre deute. Això vol dir que haureu de retornar els diners deguts a la casa més les despeses addicionals. Si no és una execució hipotecària judicial, no tindrà aquest dret.
- Moltes lleis d'execució hipotecària poden variar segons l'estat i algunes poden caducar. Consulteu sempre amb un advocat per entendre les lleis relatives a la vostra situació específica.
Part 2 de 3: Canvi dels pagaments hipotecaris
Pas 1. Obteniu ajuda amb els pagaments de la vostra hipoteca
Comproveu si la vostra agència estatal de finançament de l’habitatge manté fons del Hardest Hit Fund, destinat específicament a la prevenció d’execucions hipotecàries.
Si la vostra hipoteca està garantida o finançada per programes governamentals com HUD, FHA o l’Administració de veterans, és possible que tingueu altres opcions per salvar la vostra llar. Per exemple, Fannie Mae i Freddie Mac administren el Home Affordable Modification Program (HAMP) i el Home Affordable Refinance Program (HARP) per fer els préstecs més assequibles. Podeu trobar aquests i altres tipus de programes de modificació de préstecs a
Pas 2. Demaneu al vostre prestador una tolerància
En cas d’absència, el vostre prestador es compromet a reduir o suspendre temporalment els pagaments de la vostra hipoteca per un període curt.
- És més probable que pugueu obtenir una indemnització si podeu demostrar que les vostres dificultats financeres són temporals o que espereu una suma important (per exemple, un reembossament d’impostos) que us permetrà actualitzar el vostre compte aviat.
- Els prestadors generalment no volen excloure propietats i, en general, estaran disposats a treballar amb vosaltres si feu un esforç de bona fe per fer pagaments i si la vostra incapacitat és temporal.
- Probablement haureu de proporcionar al prestador extractes bancaris i altres documents financers perquè puguin revisar la vostra situació financera. Poden acordar ampliar el vostre període de gràcia per als pagaments endarrerits o permetre-vos ometre entre 1 i 6 pagaments durant un període d’1 a 2 anys (una tolerància). També podrien acceptar pagaments reduïts fins a 18 mesos.
Pas 3. Reestructureu el vostre préstec
Si la vostra situació financera ha canviat permanentment, les mesures temporals probablement no us serviran de res. En aquest cas, intenteu negociar per reestructurar la hipoteca. Pregunteu al vostre prestador si compleix els requisits per a qualsevol programa de reestructuració hipotecària.
- La reestructuració pot adoptar moltes formes, però generalment implica ampliar la durada del préstec, de manera que haureu de pagar més temps (i, per tant, fer pagaments mensuals més baixos), repartir els pagaments morosos de diversos anys i / o baixar el tipus d’interès del préstec.
- Tingueu en compte si podreu continuar amb el vostre final de l'acord. Si encara no us podreu permetre el luxe de fer els pagaments, l'acord no us servirà de res.
- Fannie Mae administra el Programa de modificació assequible a la llar (HAMP), que ajuda a modificar els préstecs per a la llar per fer-los més assequibles per als compradors amb dificultats. Podeu trobar aquest i altres tipus de programes de modificació de préstecs a
Pas 4. Obteniu els termes de qualsevol oferta per escrit
Si podeu negociar un acord amb els vostres creditors per telèfon, demaneu-los que us enviïn un nou contracte amb les condicions actualitzades. És possible que hàgiu d’escriure-li una carta demanant confirmació.
Pas 5. Refinançar la hipoteca
Si podeu reduir el vostre tipus d’interès o contractar un altre tipus d’hipoteca, és possible que pugueu reduir els pagaments a un nivell manejable.
Tingueu en compte que refinançar pot ser car. És possible que hàgiu de pagar els costos de tancament, els punts i altres càrrecs. Si no us podeu permetre els honoraris, acabareu afrontant l’execució hipotecària, amb aquesta quantitat encara menys diners
Part 3 de 3: Prendre mesures dràstiques
Pas 1. Penseu en fallida
La fallida no s’ha de prendre a la lleugera. La vostra puntuació de crèdit es perjudicarà quan sol·liciteu la fallida i pot romandre al vostre registre fins a deu anys. Tanmateix, si sol·liciteu la fallida, el vostre prestador no pot excloure la suspensió de pagaments mentre la vostra fallida estigui pendent. Això us permetrà guanyar temps per estar al corrent dels pagaments de la vostra hipoteca.
- El dany a la vostra puntuació de crèdit només es produeix quan sol·liciteu la fallida. Tot i que pot mantenir-se al vostre registre durant diversos anys, les puntuacions de crèdit normalment milloren després de la fallida perquè el deutor ha rebut un alleujament de la càrrega del deute. Si la vostra puntuació de crèdit ha augmentat prou, és possible que pugueu obtenir un préstec per a la llar després de dos anys de fallida.
- Si feu fallida i voleu mantenir la vostra llar, podeu confirmar el vostre préstec amb el prestador. La reafirmació és un acord amb el prestador hipotecari que estableix que continuarà els pagaments mensuals durant i després de la fallida. Heu de reafirmar la hipoteca abans de descarregar la fallida. Un cop reafirmeu, se us espera que aporteu la hipoteca corrent tret que hi hagi altres disposicions vigents, com ara la tolerància o refinançament, o la modificació del préstec.
Pas 2. Ven la teva casa
Poseu-vos en contacte amb un agent de béns arrels amb vendes curtes abans que comenci l'execució hipotecària. Esbrineu quant podeu obtenir per a casa vostra. És possible que un agent de béns arrels pugui informar-vos de totes les vostres opcions en funció de la vostra situació actual.
- Si l'import per al qual podeu vendre la vostra casa no és suficient per cobrir el saldo del vostre préstec, el prestador pot acceptar acceptar una quantitat reduïda en un "pagament curt" o "venda prèvia a l'execució hipotecària". Una venda a curt termini permet la descàrrega total del deute i afectarà el vostre crèdit durant dos anys. És possible que també pugueu rebre una part dels diners per ajudar-vos amb els vostres costos de mudança o pagar altres titulars d’embargament.
- Si ja teniu problemes amb els pagaments i l'execució hipotecària ja ha començat, potser encara no sigui massa tard per prendre mesures. El vostre prestador pot retardar la subhasta durant un breu temps per veure si podeu vendre la casa.
- És possible que un comprador pugui assumir el vostre préstec (assumir els vostres pagaments) per comprar la vostra casa. Pot ser una opció fins i tot si el contracte hipotecari diu que no és assumible. Poseu-vos en contacte amb un assessor d’habitatge, un agent immobiliari o un advocat per veure si aquesta situació us pot funcionar.
- Si teniu una segona hipoteca sobre l’habitatge, encara podeu deure diners en el saldo, tret que també obtingueu una condonació del préstec per aquest embargament.
- Si teniu una equitat substancial a la llar, és possible que pugueu sortir de l'acord amb diners. Després de vendre la vostra casa, podeu comprar o llogar una casa diferent que estigui dins del vostre pressupost.
Pas 3. Doneu la casa al prestador
Si no hi ha cap altre remei disponible, penseu en oferir al prestador una "escriptura en lloc de l'execució hipotecària". Bàsicament, només signeu la casa al prestador. Tot i que perdeu la vostra llar, això no és tan perjudicial per al vostre crèdit com una execució hipotecària.
En la majoria dels casos, un venedor no obtindrà diners per una venda curta. Tanmateix, si doneu l'escriptura al prestador, podreu negociar els costos de mudança per ajudar-vos a sortir
Consells
- No us mogueu de casa quan comencin els procediments d’execució hipotecària o podreu perdre la possibilitat de reclamar determinats beneficis (per exemple, un pagament únic d’una assegurança hipotecària FHA) o recursos legals.
- Amb qualsevol problema de crèdit, córrer sempre cap als seus creditors, no fora. L'amagat fa que sembli que no teniu intenció de pagar i utilitzaran totes les eines a la vostra disposició. Sigues obert i honest, i és probable que treballin amb tu.
- Hi pot haver conseqüències fiscals amb l’obtenció d’una venda curta, de manera que és recomanable consultar amb un comptable fiscal abans d’acceptar una venda curta.
Advertiments
- Aquest article és només una guia general i no pretén substituir l’assessorament jurídic o financer professional.
- Trieu amb cura una agència d’assessorament creditici, ja que algunes agències cobren comissions desorbitats que us empitjoraran encara més.